日本の取引所に上場している不動産投資信託証券(J-REIT)を主要投資対象とし､投資信託財産の中長期的な成長を目指す｡J-REITへの投資は､徹底した銘柄調査と市場分析に基づいて行う｡不動産研究に特化した株式会社三井住友トラスト基礎研究所から投資助言を受ける｡ファミリーファンド方式で運用｡6､12月決算｡
三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社
ファンドの評価とパフォーマンス
J-REITに投資する代表的ファンド
日本のリート（J-REIT）に投資するファンドの中で最も歴史もあり純資産残高も多いのがこのファンドです。
日本のリートは、米国リートに比べ銘柄数や業種が少ないですが、利回りが高い特徴があります。
参考指標としても東証REIT指数をあげており、日本のリートに投資をするファンドといえばこのファンドがまず挙げられるでしょう。
東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREIT（不動産投資信託証券）全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です。
低金利下においても、配当利回りで約4％程度あり、このファンドはその収益をもとに分配金を出すコースが人気です。
ファンドの運用の影響というよりJ-REIT市場がどうかというファンド
日本のリートは銘柄数も少なく、ファンドとして銘柄選定がどうかというほど市場は大きくありません。
リートの中でもオフィスや住宅、物流特化などの強みを持つ銘柄はあるものの、全体としては総合型リートがほぼ上位を占めており、このファンドのパフォーマンスもそういった日本全体の不動産市況に左右されます。
J-REITの業績を示す一つの指標である配当金は、大きく減少していたJ-REIT保有ホテル物件から得られる賃貸収益が回復してきていることや、J-REIT保有オフィスの埋め戻しも徐々に進んでいるとみられるほか、物件の譲渡や内部留保の還元も行われ概ね落ち着いた推移となっています。
今後についても、経済活動の正常化が進む中、訪日外客数の増加が期待され宿泊需要や店舗売上も回復基調にあることから、引き続きJ-REIT全体でみた場合の配当金は回復傾向が続くとみています。
さらに日銀による金融政策にも左右されることから、他の資産に比べあまりパフォーマンスはよくありません。
J-REITに投資をしたいという場合は投資対象としては最優先になるファンドですが、現状では他のファンドに投資をしたほうが良いかもしれません。
ファンドの殿堂による評価は【★★】です。
ファンド概要
J-REIT･リサーチ･オープンは、日本の上場J-REIT（不動産投資信託）に幅広く投資し、「安定した分配金（インカム）」と「中長期的な値上がり」をねらうアクティブ型のリートファンドです。
J-REIT市場を専門的に調査する運用チームが、銘柄を選びながら運用するタイプで、毎月決算型・奇数月決算型・年2回決算型など複数コースがあります。
運用手法
このファンドは、単なる「J-REIT丸ごと買い」ではなく、銘柄を選んで上乗せリターンを狙うアクティブ型です。
- 投資対象の選び方：
- 不動産のクオリティ（立地、築年数、テナントの質など）を専門家がチェック。
- そのうえで「割安度」（評価価値に対して株価が安いか）、「配当利回り」「流動性」「時価総額」「負債比率」などを総合評価して銘柄を選定します。
- 投資スタイル：
- 「保有物件の質を重視しつつ、割安なREITに厚めに投資するバリュー寄り」のスタイルで、中長期的なパフォーマンス向上を狙います。
- 調査体制：
- 三井住友トラスト基礎研究所などの不動産専門調査機関のリサーチを活用し、不動産市場・個別物件の分析を行う体制が特徴とされています。
ファンドの特徴（メリット・デメリット）
主なメリット
- 分散された不動産投資
- 日本中のオフィスビル・マンション・商業施設・物流施設などに間接的に分散投資でき、大口の現物不動産投資よりリスクを抑えやすいです。
- 安定した分配金を狙いやすい
- J-REITは不動産からの賃料収入などを原資に分配金を出す仕組みで、インカムゲイン重視の投資家と相性が良い資産クラスです。
- 毎月決算型なら、毎月分配の可能性があり、「定期的なキャッシュフロー」を意識したポートフォリオづくりがしやすいです（ただし将来の分配は保証されません）。
- 実績の長さと規模
- 2005年設定の長期実績があり、純資産も数千億円規模まで拡大した期間がある大型ファンドで、運用体制や市場での存在感が一定程度評価されています。
注意点・デメリット
- 不動産市況と金利の影響：
- J-REITの価格は、景気悪化・空室率上昇・地価下落、そして金利上昇などの影響を受けて大きく変動することがあります。
- 株式並みの値動きリスク：
- J-REITは「不動産」ですが、上場投資証券なので株式市場同様に日々価格が動き、短期的には大きく下落する局面もあります。
- コストはインデックスよりやや高め：
- アクティブ運用ゆえに、J-REITインデックスファンドなどに比べると信託報酬水準は高めで、「手数料を払う価値があるか」はリターンと見比べて判断が必要です。
- 分配金の「タコ足」に注意：
- 分配金は、運用収益だけでなく元本の払い戻しを含むことがあり、その場合は基準価額がその分下がります。
- 「分配金が多い＝得している」とは限りません。
ファンドの詳細データ
最新データとパフォーマンスは【Yahoo!ファイナンス】で詳しく見れます。
