日本の金融商品取引所上場(上場予定含む)の不動産投資信託証券(REIT)に投資し､投資信託財産の着実な成長と安定収益の確保を目指す｡投資銘柄の選定にあたっては､財務分析､収益性分析､流動性･価格分析に着目し､ポートフォリオを構築｡ベンチマークは東証REIT指数(配当込み)｡ファンドオブファンズ方式で運用｡1月決算｡
しんきんアセットマネジメント投信株式会社
ファンドの評価とパフォーマンス
国内REITのアクティブファンド
こちらのファンドは、主に全国の信用金庫で販売されている国内REIT（J-REIT）ファンドです。
ベンチマークである東証REIT指数を超えるパフォーマンスを目指し、個別銘柄の選定や売買などを行っています。
ポートフォリオを見ると、組み入れ銘柄はほぼ全てのJ-REITに投資をしており、市場平均と比べ若干の比率調整を行っている内容です。
具体的には、このファンドの投資方針として、①財務分析、②収益性分析、③流動性・価格分析に着目した銘柄選定を行います。
個別銘柄の投資割合については、業績動向や公募増資、物件の売買などの動きを勘案し、必要に応じて見直しを行っています。
ところが、ほとんど銘柄入れ替えなどは行っておらず、個別銘柄ベースで見れば若干の比率調整が指数と比べて行われている程度です。
つまり、指数になるべく近い運用であり、アクティブファンドではやや消極的な運用内容となっています。
東証REIT指数に連動するもコスト以上の負け
パフォーマンスを見ると、設定来の長期や、中期スパンで見ても指数に負けています。
近年はJ-REIT自体が軟調であったため、このファンドのリターンもマイナスになっています。
それはREIT市場全体の影響でもあるため、仕方ない部分もあります。
しかし、東証REIT指数と比較してもこのファンドのパフォーマンスは弱く、設定来でも中期、短期でも下回っています。
これは運用内容が消極的で指数とほぼ同じ構成のポートフォリオになっていることや、個別銘柄分析をしているとは言え、指数に大きく勝つような運用が行われていないためです。
コスト分のマイナスは仕方ないにしても、それ以上のパフォーマンスの差もついてしまっていることから、ファンドの運用としてもあまり良くありません。
実際、ファンドの値動きを示すリスクは、15%前後であり、平均と比べてもやや大きくなっています。
リターンがあがらないのは市場全体の影響があるものの、シャープレシオも低迷しており、ファンドの効率性も低くなっています。
今後、J-REIT市場が値上がりすれば、このファンドも上昇するものの、その値上がり幅は指数連動のインデックスファンドや、他のJ-REITファンドに劣る可能性はあります。
そのため、J-REITのアクティブファンドとしてはあまり評価できないファンドと言えます。
ファンドの殿堂による評価は【★】です。
ファンド概要
しんきんJリートオープンは、日本のJ-REIT（不動産投資信託）にまとめて投資し、「安定した分配金」と「中長期的な資産の成長」をねらう国内リートファンドです。
東証REIT指数（配当込み）を意識しつつ、独自の銘柄選定でベンチマーク超えも狙う“準インデックス寄りアクティブ”型と言えます。
運用手法と投資戦略
しんきんJリートオープンは、ベンチマークに東証REIT指数を据えつつ、マザーファンドでアクティブな銘柄選定を行う運用スタイルです。
- 投資プロセス（マザーファンド）
- ①財務分析：自己資本比率、借入金の水準・返済スケジュールなどをチェックし、財務が健全なリートを重視。
- ②収益性分析：保有物件の稼働率、賃料水準、今後の賃料改定余地などを分析し、安定したキャッシュフローを生む銘柄に重点投資。
- ③流動性・価格分析：市場での売買代金や時価総額、割安・割高感などを見てポートフォリオを構築。
- ベンチマークとの関係
- 東証REIT指数（配当込み）をベンチマークとしつつ、業種や銘柄ウエイトを調整して、中長期的に指数超えを目指す方針。
- J-REITへの組入比率を高めに保ち、市場全体の値動きから大きく乖離しないよう配慮されています。
- ポートフォリオのイメージ
- オフィス、住宅、商業施設、物流、ホテルなど、多用途のJ-REITに分散投資。
- 寄与度が高くなりすぎる銘柄（時価総額の偏り）にも注意しつつ組入れを管理。
ファンドの詳細データ
最新データとパフォーマンスは【Yahoo!ファイナンス】で詳しく見れます。
